编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网随着中国老龄化程度进一步加深，养老产业万亿市场正逐步打开。
第七次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口超过2.6亿，占总人口的18.7%，与2010年相比，上升5.44个百分点。
背后的潜力市场呼之欲出，加之在政策支持、财政补贴推动下，百余家房企纷纷布局养老产业，其中不乏万科、保利、华润等头部企业。
保利健康产业投资有限公司总经理王力力认为，越来越多国企、央企、民企，包括险资加入到养老行业当中，但这个行业依旧处于起步阶段，还不成熟。
因“养儿防老”的观念根深蒂固，养老产业从开始便困难重重。与此同时，房企做养老，重心放在何处？盈利模式何解？都成为先行者们探索的问题。
有机构预测，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。庞大的养老市场带来更多新的机遇，但谁又能从中分得一杯羹？
“养老市场还在培育和摸索阶段，但我相信5-10年后这个情况会有很大的改变。”
两个多小时的采访，王力力侃侃而谈，在她的描绘下，养老产业未来的模样、保利健投的发展规划逐渐清晰。
谈行业：现在是窗口期
2003年，我国首度开启“以房养老”的探索；次年，北京、上海、广州等成为第一批试点城市。
随后十余年时间，“以房养老”热度愈发高涨，不少地产商也开始探索这一领域，包括保利健投。
据了解，保利健投自2008年开始探索养老行业，直至2012年成立第一个养老机构。截至目前，该公司成功打造了高端养老品牌“和熹会”、公建民营养老品牌“银福苑”、社区居家养老品牌“和悦会”等，业务布局华东、华北、华中、华南、西南、西北等地区。
2021年，养老行业迎来高潮，这一年，有关政策利好不断。
自3月份开始，李克强总理在中国发展高层论坛2021年年会上谈到，欢迎国外养老服务产品有序进入中国市场，参与中国养老产业发展。而后，养老金上调、商业养老保险试点……一系列政策出台，社会对“老有所养”的关注度再次提高。
王力力认为：“现在是一个窗口期，是从轻度老龄化社会往中度老龄化社会跨入的非常关键时期。虽然说当下养老行业可能不成熟，但是市场需求量非常大。”
在她看来，养老行业的发展与国民养老观念、老年人支付情况以及国家政策有关。
其一，在中国传统文化当中，孝是非常重要的一点，正所谓“百善孝为先”！自古以来就有“养儿防老”一说，这种养老观念深刻影响现在的老一辈群体。
“现在刚需养老人群是30后、40后，受养儿防老观念限制，这一部分老年群体对于机构养老或者上门提供居家养老服务会有所抗拒，甚至会认为是子女不孝。”
其二，目前刚需养老人群过往所处的历史环境和背景大多为吃苦、节省，这种习惯会导致支付端被极大收紧。如果老年群体没有支付意愿，没有人为养老市场买单，这个行业便无法发展与壮大。
不过，王力力似乎并不担心，她告诉我们：“养老观念的改变是有一个市场教育和培育的过程，我相信5-10年后这个情况会有很大的改变。”
其三，近两年政府才高度重视养老计划，但目前尚未有健全的养老政策支持。此外，目前市场上养老用地的供给较少。
“养老业务前期投入非常大，回报周期特别长，又是一个微利行业，它的性质决定不可能是一个高利润的行业。”
王力力告诉我们，保利健投打造的养老机构，很多是由写字楼、酒店改造，“还有一些企业拿住宅用地或者商业用地做养老，成本太高了。拿地层面，希望政府能够推出一些社会福利用地，减轻前期投入。”
不可否认的是，近两年，国家对养老体系建设愈发重视，此前国家发布卫生健康委员会职能配置、内设机构和人员编制规定，即三定方案。明确指明了民政部与国家卫生健康委员会在医养方面职责划分。
其中，民政负责兜底和养老服务体系建设与管理，卫健委负责健康老龄化的政策制定与规划，同时负责构建老年人的健康服务体系建设，打开了“医养结合”的窗口。
很多人认为，老人住进养老机构，只需要提供简单的生活照料即可，但其实不然。老人需要的不仅是“养”，主要还有“医”，而过去“医院不养、养老院不医”是养老市场的一大痛点。
“老年人到了70、80岁，身上都有慢性病，慢性病用药、治疗，还有碰到突发状况的紧急就医，这些都是最关键的。”
在王力力看来，国家进行机构调整也是考虑到老年人医养结合的问题。
谈企业：三位一体健康养老
目前市场上养老业务的模式主要有两种，第一，企业拿地建楼，参与养老行业；第二，通过租赁物业，进而改造成养老机构。
万变不离其宗，保利健投的模式基本相似：“我们分为体系内协同地产主业，体系外参与市场化拓展。”
体系内，是指通过保利发展拿地、建设、装修，城市地产平台进行设施设备的投入，保利健投进而将项目租赁过来用于养老，租金方面按照市场价来测算，但设置了租金扶持政策，能够减轻前期投入的负担。
市场化方面，保利健投则以合资经营、租赁改造、公建民营及收并购为主要方向。但在王力力看来，养老产业的前期投入大，而投融资能力很弱，企业资金不充足就没办法做大，没办法保证持续性的运营。
“有集团和兄弟公司的支持，我们一步步踏踏实实走到现在，要是从一开始就市场化，我们可能已经在拼杀过程中倒下来了，可能走不到今天。”
当下，养老已经成为一个公众高度关注的焦点话题。提起养老，或许大多数人首先想到的是养老院，但事实上，从国内情况来看，90%为居家养老；6%-7%为社区养老，只需要护理不需要床位；3%-4%为机构养老，既需要护理又需要床位。
在国内流行趋势的基础上，保利健投对养老模式进行了调整。早在2015年，保利就提出了“全产业链”的思路，并形成了以“机构为服务依托、社区为服务场景、居家为服务终端”的三位一体健康养老模式。
机构养老方面，保利健投打造了“和熹会”、公建民营养老品牌“银福苑”；社区养老方面，保利健投则在北京、长沙、广州等地区街道成立了养老服务中心；居家养老则通过机构专业力量上门服务老人。
“2019年，保利健投也在摸索居家养老，我们发现完全脱离居家社区的养老也是不完整的，我们不可能单独只做一个机构养老。”
此外，如同长租公寓一般，养老业务的盈利问题始终是业内诟病的话题。王力力告诉我们，因为养老行业前期投入大、回报周期长，轻资产模式会更有利于当下养老企业的发展。
至于盈利模式方面，目前市面上机构养老项目常见的盈利模式有五种，分别是会员制、押金制、租赁制、产权销售制、保单捆绑制。
而保利健投则通过三位一体分摊成本，保证利润。
“大家在资源共享，我们负责输出技术、标准、人才，不是单独做养老机构，算下来，利润会很好，我们也希望通过机构覆盖居家社区，成为新的利润增长点。”
王力力就像天生的演讲者，我们从行业谈到企业，从业务模式谈到盈利情况，她始终娓娓道来。
谈到智慧养老、科技助力时，她提到，保利健投也搭建了大数据平台，未来可以通过智能化的手段来解决人才短缺的问题。
但她始终相信，养老服务是讲温度的，温度是要靠人提供的，单单冰冷的机器是无法完成的。
“对养老运营企业来说，只要扎实做好自己的核心服务，这一定就是你的核心竞争力，做好服务，在市场上一定能胜出。”
采访临近尾声，我们问最后一个问题：保利健投为什么做养老业务？
“我们作为央企，助力积极应对人口老龄化的国家战略是必须履行的社会责任。不光是做好自己养老产业的发展，还要引领这个行业的发展，影响到一些政策的制定，我们会把运营过程中碰到的问题，代行业发声，希望引领这个行业的发展。”
以下为观点地产新媒体对保利健康产业投资有限公司总经理王力力女士的采访实录：
观点地产新媒体：第七次人口普查数据统计结果显示，中国60岁及以上人口超过2.6亿，占总人口的18.7%。面对庞大的老龄人口基数，养老服务业务的机会在哪里？
王力力：养老行业算起步比较晚的一个行业，养老行业元年应该是2013年，到目前为止还不到10年时间。
保利从2008、2009年开始已经在研究养老这个行业，2012年打造了第一个养老机构。为什么要做研究呢？其实我们在2008、2009年已经感觉到中国老龄化的进程速度远远高于国外老龄化的进程，等于我们在跑步进入老龄社会，所以未来老龄化状况和要求应该是一个非常大的空间和需求。
前几年国家政策密集的出台，民政、卫健、发改委，各个部委针对养老的国家政策，前两三年都在密集的出台，但是最集中的是十九大以来，包括今年国家针对应对人口老龄化出台了中长期的规划，规划里能明显的看到针对养老的事业或者产业，国家把它定义为有一段非常明确的方向。
我们对养老的未来应该是越来越清晰了，已经是上升到国家战略的层面上。
到2035年，我们会进入中度老龄化社会，现在是一个窗口期，是从轻度老龄化社会往中度老龄化社会跨入的非常关键时期。虽然说当下养老行业可能不成熟，但是确实市场需求量非常大。现在生育逐年下降，造成了老龄化的程度在不断的加剧，所以未来这个市场前景还是非常好的。
保利一直非常坚定看好这个产业，而且作为一个央企，本来也有这样的责任和担当践行社会责任，养老跟医疗、教育都属于民生工程。
所以，保利从央企层面积极践行社会责任，履行我们自己的责任担当，我们一直保持非常坚定的战略定力做养老产业。
观点地产新媒体：您觉得做养老最大的挑战是什么？
王力力：为什么说现在养老还不成熟，跟国民养老观念、老年人支付情况以及国家政策有关，目前整个养老市场都在培育和摸索阶段。
国家政策层面上，虽然2013年是一个养老元年，但是那个时候，养老真正还没有上升到国家战略的层面上，只是认为未来的老龄化程度会越来越加剧，养老是一个民生工程，它就像教育一样，面对的是特定人群。
从2018年开始，十九大以来，习总书记、李克强总理多次在国家会议上提到了养老事业的发展，未来要老有所养，老有所医，养老产业要提供多样化、多元化的服务。基于国家部委重视，我们看到养老原来属于民政部，但是后来老龄委的职能划归到了卫健委，从模式上更加强调医养结合。
老年人到了70、80岁，身上都有慢性病，慢性病用药、治疗，还有碰到突发状况的紧急的就医，这些都是最关键的。
但政策落地，各个地方执行起来是不一样的，落地转化各个方面有很大的问题。另外一个，比如说我们要做大做强，也希望拿地层面拿一些养老用地、社会福利用地，减轻前期的投入。
另一个是老年人自身养老意识观念的转变，现在的刚需养老人群是30后、40后，受养儿防老观念的限制，这一部分老年群体对于机构养老或者上门提供居家养老服务，会有所抗拒，甚至会认为是子女不孝。
第三方面，限制养老产业发展是支付端的问题，支付能力和支付意愿的问题，如果有支付能力，没有支付意愿，没有人为养老市场买单，这个事肯定发展不起来。
观点地产新媒体：现行的政策下，保利健投怎么去发展，怎么去找平衡点？
王力力：我们分了体系内拿出来的物业来做养老和参与市场化拿来做养老
我们发展起来首先是依托自己体系内的支持，有集团和兄弟公司的支持，一步步踏踏实实走到现在，要是从一开始就市场化，我们可能已经在拼杀过程中倒下来了，可能走不到今天。
一开始在市场上打拼，以市场上思维做养老的时候确实很难做，因为政策和市场的不成熟。
市场化方面，我们也会自己拿项目，养老是全链条的，从拿地、规划到后期运营，前期规划设计不懂养老，设计出来的东西跟后期的养老完全背离，我还要做花精力、时间、金钱去改造，这跟物业不同。
还有一个，客源不是别人给你的，是你自己销售的，房地产有专门的销售中心，物业不用管销售，我们还要管销售，要有人来买，买完以后还要管入住，人家要住进来，要转化，才能收到服务费，所以是一个全链条的。
现在国家非常重视居家社区，保利作为央企肯定也得积极参与到居家社区来。街道综合养老服务中心区别于以往的居家养老服务平台，以往的居家养老服务平台没有长租床位，全部都是提供居家上门服务，但是没有床位，真的没有办法持续经营，所以，从去年开始推出街道综合养老服务中心的概念，把规模，床位都纳入到这里面来，我们现在进入了天河、荔湾，通过这几个点推进社区养老。
另外一个，配合家庭养老床位，因为家庭养老床位现在也是很好的一个方向，广州市，各地都有很好的政策扶持，就是把机构养老床位建到家里面去了，通过机构专业的力量上门去为这些需要服务的老人提供服务，我觉得这种模式也挺好，所以现在在积极介入这种模式。
观点地产新媒体：保利健提出了“三位一体”健康养老模式。经过多年实践，公司场景的区分，串联之间，有哪些心得？您认为未来最重要的养老服务提供场景是什么？
王力力：保利2015年开始提出了三位一体，但是最早的雏形，是分开来培育的，机构养老是放到保利健投，居家和社区放在保利物业，当时的想法是保利物业更贴近社区，他们对于社区和居家养老需求更清楚，也是希望通过嵌入式的养老方式，希望物业能把社区养老开展起来。
但是物业在推进过程中确实碰到很多的问题和困难，居家社区一直没有发展起来，后来我们发现完全脱离居家社区的养老也是不完整的，2019年初，集团决定把居家社区业务重新整合到保利健投真正形成了三位一体。
由机构派出团队去做，算下来利润非常高，成本在机构层面上已经可以分摊了，大家在资源共享，我们输出技术、标准，人才各个方面，虽然经营收入不是很高，但是利润非常高，我希望通过机构覆盖居家社区的时候，居家社区能成为新的利润增长点。
观点地产新媒体：康养行业回报周期一般而言比较长，您认为这种情况是行业普遍情况吗？于保利健投而言，采取什么计策破局？
王力力：轻资产模式会更有利于当下养老企业的发展，企业既要自我造血，把在营的养老机构运营好，又要有盈利，具备自我造血的能力以后才能走到市场，不能盲目地做扩张。
前几年说保利在养老方面起个大早，赶个晚集，那个时候就是在摸索单点盈利的模式，我们不希望通过快速的扩张把问题一下暴露出来，暴露出来再再去弥补的时候就很难了。
观点地产新媒体：保利健投也接触了很多公建民营项目？
王力力：对，这种模式挺好的，现在我们大量接触政府的公建民营项目，因为我们品牌的公信力，包括作为央企的责任担当，这些优势摆在这里。
另外，相比其他央企，我们是起步最早的，现在很多政府希望能够跟我们合作，有些地方国企会来找我们，现在很多跨界做养老。
我们跟好几个省市的区属、市属、省属国企都在全面建立这样的关系，签了很多战略协议，很多项目都在往前推进，这个对我们走市场化是非常有保证的路，是很好的一种模式和方向。
观点地产新媒体：康养行业的人才紧缺问题，保利健投有哪些应对措施？
王力力：不光养老企业，每个行业都是把人才问题作为最重要的一个问题。我们也非常注重人才培养，还注重自我培养，我们希望所有的员工都能高度认同和传承我们的保利文化，这块是我们对于人才比较核心的一个要求。
另外，我们一直在关注校企合作，学生的培养是所有人才来的占的比重最大的一个方面所以我们会跟老年服务、管理等专业做的比较好的职业院校签订战略协议，输入人才。
我们也注重在岗位当中的学习，建立了比较规范的培训体系，新员工的培训、岗位的培训、专业培训，师徒制也是我们建立起来的，连续举办了第三届护理人员的职业技能大赛，邀请全国专家来作为我们的专家评委，以赛带训，通过这种方式，把我们的服务技能，专业水平都能提升上来。
观点地产新媒体：您怎么看待行业的竞争？
王力力：现在为止，这么多的企业进入到这个行业里面，现在养老真的就有竞争了吗？竞争肯定是有的，但是我认为现在谈不上竞争，因为养老市场本身不成熟。
我一直在各个场合呼吁，现在做养老应该是抱团取暖，不应该过早形成竞争的关系，我觉得大家现在应该就是互相协同发展。
我们针对60、70岁的活力老年人，今年要推出旅居养老服务，这是我们一个新的业务，我们从去年开始扎扎实实在做这方面的研讨，在旅居这块，我觉得这个是一个新的业务，可能要找一些旅居联盟加入进来，这块是下半年重点想去推的一个方向。
观点地产新媒体：因为每个地方的习俗不太一样，养老项目怎样因地制宜，每个地方不提供不同的服务？
王力力：我们标准化的手册、标准化的要求是原则性的，这个是必须要做到的，老人的需求各地都不一样，文化也不一样，可以在基础上细化和优化。
但是我的底线和运用是不能突破，这个是保障，因为高于国家服务标准。我们自己给自己定的要求很多是高于国家标准的，这是我们对自己的要求。
第二我希望能高于它的标准，这是从建设的角度，硬件的投入上，软性的投入，服务方面也有标准，一定是高于它的标准。
观点地产新媒体：在产业愿景中，保利健投提到一点科技助力，科技如何在康养产业中的应用？
王力力：我们现在也非常注重这块，自己也搭建了大数据平台，就是智慧养老平台，不仅可以给老人提供便利，还能提高管理效率，通过智能跟化的手段来解决人才短缺的问题。
通过科技手段能解决很多问题，但说服务还是要靠人，保利养老服务还是要讲温度，温度就是靠人来提供的，老人还是希望面对面的服务，这个是不能抛弃的。
目前来说，物业也好，我们也好，酒店也好，就是一个劳动密集型企业，人力驱动型的企业，不能说有了科技，就变成科技驱动型，不可能的，因为是服务型企业，服务就是靠人，你说没有人，绝对不行。
但怎么从人力密集型的企业往技术支持型的企业去转化，我们希望通过智能化的手段，科技力量能转化成技术服务型，那是事半功倍的，管理效率各个方面都能提升，同时也能给老人和家属带来很大的便利。
观点地产新媒体：最开始为什么选择做养老业务？
王力力：我们作为央企，助力积极应对人口老龄化的国家战略是必须履行的社会责任。不光是做好自己养老产业的发展，还要引领这个行业的发展，影响到一些政策的制定，我们会把我们在运营过程中碰到的问题，代行业发声，希望引领这个行业的发展。
到目前为止，还没有出现一个能有行业领先的养老企业。像保利来说，我们也还没达到行业领先，其他养老企业都是在各自的领域里面做得比较好，比较综合的行业龙头企业真的是没有出现，我们也在朝那个方向努力。 |
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